住宅金融支援機構の住宅ローン。
支払い期間は最長で35年間、借り入れの最初に金利が決まり返済し終わるまで同じ金利なので、返済金額が分かりやすく、返済の資金計画がたてやすく人気の住宅ローンです。
保証人不要で保証料・繰上げ返済手数料がかかりません。
申し込みは全国300の金融機関で取り扱っています。
住宅物件の地域に関係なく、物件価格の八割（最高金額8000万円まで）融資を受けることが出来、その場合最長35年間金利変動なしで返済することができます。
また、取り扱い金融機関ごとに金利は違います。
融資する物件に条件があるため、第三者機関で査定をしますので、手続きに時間のかかることがあります。
フラット35と同じ、住宅金融支援機構の住宅ローン。
住宅財形貯蓄をしている方以外でも、一般財形・年金財形をしている人も利用できます。
財形貯蓄を一年以上つづけ、残高が50万円以上ある人が対象となります。
全返済期間にかけて、五年ごとに金利の見直しが行われる、五年固定金利型の住宅ローンです。
もちろん、フラット35と合わせて融資を受けることも出来ます。
融資手数料はゼロ円です。
財形貯蓄残高の10倍、最高4000万円、所要額の80パーセントを上限に融資金額を決めることが出来ます。
フラット35の物件の条件に合わない方でも、対象になります。
それぞれの銀行で、色んな特色のある住宅ローン商品があります。
銀行の利用状況によってローンの金利が優遇されたり、その銀行の口座にあずけてある金額分には金利が無料となる預金連動型。女性向け住宅ローンなどもあります。
銀行の担当者との交渉によっては、金利を下げてもらえる場合もあるそうです。
金利のタイプは固定型・変動型・固定金利選択型・上限金利設定型・そしてこれら色んなタイプの金利型をくみあわせて作るミックス方もあります。
固定金利型は借り入れから支払いまで金利が変わりません。
変動型は借り入れしている間、半年後とに金利を見直し適用金利が決まります。
返済の金額も五年ごとに見直され、金利の変動の仕方によっては返済額があがってしまう可能性もあります。
返済額が上がってしまう場合でも上限があり、最大１．２５倍までとなっています。
しかし金利の変動で下がる可能性がある場合は有利なタイプの金利と言えます。
固定金利選択型は、最初は一定の金利での支払いになり、その期間が終了すると変動金利となりますが、もう一度固定金利に戻すことも出来ます。
返済金額のほうは、増減の限度は決められていません。
上限金利設定方は、それぞれの金融機関により設定された上限金利の間で、金利の変動があります。
現在、住んでいる自治体に住宅ローンがあるかどうかを調べてみるのも良いでしょう。
場所によっては、お得なローンに出会うこともあります。
公共のものは、宣伝をしていないことが多いので、ぜひ候補のひとつとして、調べておくのもいいですね。
このように、多くの窓口でさまざまなタイプの金利のローンがあります。
住宅を選ぶのも大変ですが、ローンについてもいろいろ調べてご自分の資金計画にあったものを選んでいただきたいですね。
建物の構造がしっかりとしていて、適切な管理をされていた中古物件ならば、価格のみならず、物件の広さについても新築物件を購入するよりも良い点がたくさんあります。
中古物件には、一戸建て住宅と、集合住宅いわゆるマンションがあります。
どんな物件にするかは自分や家族のライフスタイルにあったものをしっかりイメージして、出来るだけそれに近い理想の物件を、自分の目で見て考えて選んで行きたいものですね。
そして、予算も考えましょう。
どの金額までが、自分の支払い能力に合うのか、資金計画を立て、購入できる金額を決めておくのも大切なことですね。
不況の真っ只中の現在、高価と感じる新築住宅物件よりも、よりお手ごろな価格で手に入れることが出来る中古住宅物件の購入を考える方が増えています。
最近では、核家族化・住人の高齢化に伴い、手入れ・維持の大変な広い敷地の一軒家を手放し、より住むのに楽なマンションに住み替える人たちが増えてきています。
ですので、タイミングがよければ、新築ではとても高価で手に入れられない物件でも、中古なら購入することも可能なのです。
新築マンションの売れ行きがいまひとつの現状の中でも、中古マンションの売れ行きは堅調なんです。
中古とついてはいるものの、お部屋を完全にリフォームをし新築マンションと遜色ない中古マンションが人気の的です。
そんな物件をリノベーションマンションと呼ばれ、リフォームする前よりもたくさんの新しい機能を備えたマンションとして認知され始めています。
中古の一軒家でも同様にリノベーション住宅として生まれ変わることが出来ます。
リフォームは今現在ある住宅の性能を維持するのが目的ですが、リノベーションはそれ以上を目指します。
たとえば、耐震・耐火性の向上、より住みやすい間取りへの変更、ＩＴ機能の設置、外壁の補修、給排水システムの改修などがあげられます。
ですから新築を買うより安く中古物件を買い、その浮いた分をより自分たちの考える理想の住宅へ近づけるための費用にかけるのも、良い中古物件の選び方といえるでしょう。
また、一般の不動産会社のあつかっている物件とは別に、官公庁オークションを探すと言う方法もあります。
ここで扱われている物件は、単に中古というイメージでは想像もつかないような物件も数多く見つけることが出来ます。
いまどきのお母さん方はどの学区がどんな特徴があるのか、ご存知の方も多く、よりご自分たちの考えに合った学区を選ばれるご家族が多くいらっしゃいます。
ですから人気がある学区では、なかなか土地自体が新しく売りに出ることがほとんどなく、新築で家を購入することは難しくなっております。
その点、中古物件のほうが見つけやすいのです。
また、中古の場合だと物件によっては、まだ売主が住んでいらっしゃることがあり、直接お話を聞くこともできます。
ご近所のことやテレビの受信状況など、新築物件では確認することが出来ないお話を積極的にお聞きになることをおすすめします。
そして、建物自体の全体の状態を丁寧に確認しましょう。
室内、外壁や土台。
ドアやふすまがきちんと開閉できるかどうか、床が歩いてきしまないか、ベランダ・バルコニー、押入れ・壁・天井のカビやしみの状態も見てください。
土台にシロアリ対策や、防腐処理がしてあるかどうかも要確認です。
また間取りも大切ですね。
ここで忘れがちなのが、部屋には家具を置くということ。
何もおいてない状態で見学して広く感じても、実際入居して家具を置き始めると手狭に感じてしまうことが多いのです。
また間取り図だけでは実際の使い勝手は以外に判断できないもの。
実際に物件を見て、部屋の中を歩いてみて、確かめていただくことをおすすめします。
日当たりが良いかどうか、風通しが良いかどうか、電気やガスのコンセントや照明のスイッチの配置も、快適な日常生活に欠かせない要素です。
また、家族が増えると車・バイク・自転車などの台数も増えてきます。
充分な駐車スペースも確保したいですね。
たとえ一軒家でも、ない事もありますから近隣に貸し駐車場があるかどうか、マンションなら何台まで借りれるのかまたそれにかかる費用も調べておくと良いですね。
そして最後にたいせつなことがあります。
それは物件の環境です。
チラシだけでは、分からないことが必ずあるものです。
最寄の学校、スーパー、病院、郵便局、銀行などに行くのに実際はどのくらいかかるでしょうか。
接している道路の交通量、坂道や川などの自然環境。
昼間と夜間、晴れの日と雨の日の移動しやすさ。
近隣の住人や治安状況なども判かればなお良いですね。
ここにあげたのは、中古物件を購入検討する際の一般的なチェックポイントです。
ですから、良い物件を購入するためには、普段あまり意識してはいない日常生活ひとつひとつを思い浮かべ、できるだけたくさんの自分たちなりのチェックポイント表を作ってみてくださいね。
この制度は、中古住宅が安心して取引されるために設けられた制度で、物件引渡し後最長五年間、主要な部分の欠陥が見つかった場合、保証するものです。
加入できる物件は一軒家の中古物件の場合、新築後１５年以内で、新築時に公的な現場検査を受けていることが必要です。
申し込みは住宅の検査が必要となり、申請料は３２,５５０円(税込み）になります。
また、床面積の半分以上を増改築している場合はこの制度は利用できないことをご承知ください。
保証の対象は、構造上の主要部分および雨水進入を防水する部分の欠陥です。
たとえば、床がかたむいてしまったり、雨漏りがあったら補償の対象になるということですね。
保証金額は、「補修見積もり金額－１０万円」×９５パーセント になります。
瑕疵とは、通常備えているだろう事が備わっていないことをいいます。
たとえば雨漏り、外から見ても分からなかったシロアリ被害などが上げられます。
ですから瑕疵担保責任というのは、物件に瑕疵があったのに気がつかないで売主が売ってしまい、その後買主が知ることになった場合、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。
民法において、この瑕疵責任は買主が瑕疵に気づいたときから一年以内なら売主に請求できることになっています。
またその瑕疵が補修が不可能なほどの状態の場合、売買契約の解除も可能です。
また、この瑕疵担保責任は通常、売買契約書の中で売主の責任を免除したり、賠償請求できる期間を短縮していることが多いので、かならず売買契約書において確認していただきたい項目ですね。
さて、この住宅購入にかかる手数料には、いったいどのようなものがあるでしょうか？
まずは、購入取引自体にかかる手数料からご説明いたしましょう。
不動産会社の仲介で購入した場合の仲介手数料。この上限は購入価格の３パーセント＋六万円
物件の登記や抵当権の登記をしてもらう司法書士への報酬。
売買契約書に貼る印紙税。
建物と土地を登記するときにかかる登録免許税。
建物と土地の取得時にかかる価格不動産所得税。
購入代金、仲介手数料、司法書士への報酬 等にかかる消費税。
これらの手数料で、ざっと購入予定の物件の購入価格の５から１０パーセントが必要になってきます。
それ以外に、不動産購入には欠かせない住宅ローンに関しても、いろいろな手数料がかかります。
銀行の事務手数料・保証料・保証事務手数料。
繰り上げ返済手数料。
金利切り替え手数料。
証明書発行手数料などがあります。
これらの中で、特に気をつけていただきたいのが銀行の保証料です。
これは、借り入れ金額に応じて支払額が大きくなるものなので、まえもって銀行に聞いてみるのもよいでしょう。
このローンに関する費用は、だいたい中古物件に購入の場合２００万円ぐらいになることが多いそうです。
これまでにご説明した手数料は、必ず発生するものです。
そして、借り入れをする銀行によって異なってくるものです。
この手数料を基準に借り入れ銀行を決めるのも、後悔しない大きな買い物への助けになりますね。
さて、売買契約をする前に交付が義務付けられている「重要事項説明書」に関してご説明しましょう。
その中には、トラブルが起こらないための大切なことが書かれています。
購入物件の代金、支払い方法、手付金、法令上の制限、契約の解除に関する事項、ローン特約、契約不履行に対しての説明が書かれてあります。
物件が中古マンションならば、共有部分の範囲、修繕積立金や管理費、駐車場の利用料なども書かれています。
通例、この重要事項説明書は売買契約書を取り交わす直前に交付されることが多いようです。
ですから、特に初めての場合であるならば不動産屋さんに、売買契約の一週間前くらいに入手できるよう依頼し、じっくりとその内容を確認し、疑問が残らないよう契約を進めたいものですね。
ところで、散々探し回り、考え抜いて決めた物件でも、何らかのやむをえない理由で契約を解除しなければらないときがあります。
ですから事前に、解除についても知っておいていただきたい事項です。
解除については、重要事項説明書や売買契約書に書かれていますが、どのような内容か具体的に見てみましょう。
通常の場合、不動産のような高額な買い物をする場合、住宅ローンを利用しますね。
ところが契約後、不測の事態で申請していた住宅ローンが、融資を受けられなくなる場合があります。
そのような場合、この特約がついていないと、融資が受けられなくても物件は購入しなくてはならなくなります。
購入を決めた物件が引き渡される前に、買主または売主のどちらにも原因のない理由（たとえば洪水・地震などの災害）で消失または破損した場合に適用される特約です。
買主に受け渡しが出来ないほど、物件が壊れてしまった場合において、契約を解除することができます。
しかし、補修をして引き渡し出来る状態になれば、その費用は売主の負担で引渡しが行われます。
履行の前に契約を解除しなければらない状況になってしまうのに備えて、契約書を取り交わすときに、手付金を買主が売主に支払います。
買主の都合で契約解除を申し出た場合、支払った手付金を放棄することによって解除することが出来ます。
また売主の都合で契約の解除を申し出た場合、買主から受け取った手付金を返し、それと同時に手付金と同じ金額を買主に支払うことで解除することが可能になります。
どんな分譲マンションでも、かならず管理組合があります。
管理組合というのは、マンションの住民の意見を取りまとめたり、マンションの管理費の積み立ての管理や修繕などをします。
一戸建てで言うところの、町内会と似ているところもありますね。
マンションの管理組合は、住民が直接管理している自主管理と、管理会社に委託してる管理組合があります。
やはり、管理費は管理会社に委託している場合のほうが高くなっていますが大抵の管理組合が管理会社に委託していますので、どのくらい管理費がかかるのか分かるといいですね。
しかし、自主管理の管理組合のマンションに住んだ場合、必ずその管理組合の仕事に携る時があり、大変な手間と時間を費やすこともありえます。
ですから、特に長く住まわれる予定の場合、必ずそういったことも購入前に確認しておきましょう。
また、自家用車をお持ちの場合、別途駐車場代も必要となることを忘れてはいけませんね。
マンションにおいては、耐久年数を維持するためにも定期的な共有部分の修繕が欠かせません。
実は10年から15年の間に一度の大規模な修繕が必要なのです。
そして、その費用を住民みんなで修繕積立金をし、賄うわけです。
また、予想外に高額の修繕になることもあり、その場合は不足分も支払うことになります。
その金額が、数十万円にのぼることもあり、準備が間に合わない場合もあるかもしれませんね。
そんなトラブルに巻き込まれないように、前もって不動産屋に問い合わせることをおすすめします。
住宅ローンのほかにこのような費用もかかることを考慮して、選んでいってくださいね。
敷地面積に対して、その上に建てられている建物の面積＝建築面積（真上から建物を見た面積）の割合の事を指します。
建ぺい率は、用途地域ごとに、防火・風通し・避難路を考慮して決められています。
たとえば、建ぺい率60パーセントの土地であるならば、敷地面積が100㎡のときは60㎡まで建てることが出来ます。
敷地面積に対しての、建物の合計床面積の割合のことを指します。
この数字が大きいければ大きいほど、高い建物を建築することができます。
ですから、住宅の多い地域では容積率の規制は強く、商業地域では規制はゆるくなっています。
たとえば、敷地面積が100㎡のとき、一階が80㎡・二階が50㎡の二階建ての建物の容積率はいくつになるでしょうか？
一階と二階の合計床面積が、130㎡になりますので、130/100＝容積率130パーセントになります。
中古物件購入の場合、以前から立っている建物だからといって合法であるかどうかは、わからないのです。
もし、建ぺい率や容積率を違反している場合は住宅ローンがうけられない場合があります。
実は日本において、自分所有の土地があるからといって、そこに好きなように家を建てることは法律によって禁止されているのです。
というのも、用途地域ごとに決められている建ぺい率は、地方公共団体において決められているからなのです。
ですから、中古住宅を購入しようと考えるのであれば、不動産屋任せにしないで、各自治体で購入できる都市計画図で、確認してみるのもよいでしょう。
基本的に住宅には接道義務がさだめられており、4メーター以上の幅の道路に2メーター以上接していなければならないとされています。
というのも、道路に面してない建物があると、通行の邪魔になったり、火事や地震等の天災の際に、避難路の妨げになってしまうからです。
しかし、やはり現実には4メーター未満の道路はあります。
そういった場合、法律により道路としてみなすことになっており、「みなし道路」もしくは「二項道路」といわれています。
みなし道路に面した土地では、新しく物件を建てる場合、またはリフォームする場合、道路の中心から2メーター以上はなした境界線から建てることになります。
もし道路の片側が崖や河川であった場合も、道路の崖や河川側の道路の端から4メーター以上はなしたところからしか建てることができません。
ですから、これにあたる中古物件は広告に出す際にかならず、「セットバックあり」との表示が必要になります。
このセットバックの規制は、門・塀に関しても規制が及び、建ぺい率や容積率の計算に入れることが出来ないので、敷地のわりに小さな建物しか建てることができません。
ですから中古物件の購入時にセットバックがある場合、特に注意して物件を見ていただきたいと思います。
以下にあげるような言葉を載せている誇大広告には注意しましょう。
掘り出し、格安、超安値のような、価格が他のものよりもとても安いと言う意味の言葉。
厳選、特選などの、ある一定の基準で選別され他の物件との違いをより強調する意味の言葉。
至便、超、抜群、日本一、当社のみでなど、他社や他の物件と比較して優れていることを強調する言葉。
最高級、最高など最もよいと言う意味で使われている言葉。
完売など、とても人気があり早く買わないとなくなってしまうなど、購入をあおる言葉。
完売御礼、即日完売などという言葉を使う場合、事実である証明をする資料を表示する必要もあります。
絶対、絶景、完璧などまったく欠点がないという意味の言葉。
将来値上がり確実など、誤解を招く表現。
チラシの責任者の所在を明らかにするために、広告主の名称と連絡先の表示。
広告に載せた不動産物件の取引形態。
広告主の宅建業法による免許番号。
物件の所在地、面積、価格、用途。
所在地は、登記簿上と住居表示、を両方載せていることが多い。
面積については、敷地内に私道負担があるときには、そのことも別に表示をします。
価格については、ガスや水道に対する負担金や管理費や維持費が別途必要な場合は、その表示をします。
物件を選ぶ際に基準になるのは、交通の利便性、最寄のバス停や電車から主要駅までの所要時間、土地の用途などですね。
よく大きく書かれるのは、○○駅まで徒歩!!分と言う文字。
これは、途中の信号待ちや道の状況を考慮に入れていません。
一分歩くと80メートル歩けると言う前提だけで、物件から駅までの距離だけで単純計算されて算出された数字です。
また所要時間は時刻表からの時間が書かれていますが、乗り換えに要する時間、本数などは表示されないことが多いので、調べておいたほうが良いですね。
物件の立っている土地の用途についてはあまり気になさらない方が多いかもしれませんが、これも重要です。
というのも各用途地域によって、建物の種類・建ぺい率や容積率が異なってきて購入後の改築などで、規制にかかる場合が出てくるからです。
また、本当は売る予定はないがよく売れると予想される物件を広告にのせ、実際に問い合わせてみるとその物件より条件が劣る物件を勧める業者。
再建築不可などの条件を表示しないで安い物件であると誤解を受ける広告などがあります。
イメージイラスト、写真に惑わされず、まずは広告に記載してある情報を一つ一つ丁寧に確認し、不明な点は実際に業者に問い合わせてみるのも賢い買い物への近道ですね。
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