既存住宅保証制度と瑕疵担保責任制度とは?

質問

中古物件のなかで良いものを購入しようと考えています。
でもいくら購入前に念入りにチェックしたとしても、住み始めてから分かる気づかなかった欠陥があるかもしれませんね。
そんなとき、どのような対処をしたらよいでしょうか?

答え

中古住宅の大きな魅力のひとつに、新築に比べ安いことが挙げられますね。
しかし、中古であることからどうしても新築にはない住宅自体の老朽化、傷みがあることも見逃せない事実ですね。
そういった中古住宅のトラブルを避けるため、既存住宅保証制度と瑕疵担保責任制度というものがあります。

既存住宅保証制度

この制度は、中古住宅が安心して取引されるために設けられた制度で、物件引渡し後最長五年間、主要な部分の欠陥が見つかった場合、保証するものです。
加入できる物件は一軒家の中古物件の場合、新築後15年以内で、新築時に公的な現場検査を受けていることが必要です。
申し込みは住宅の検査が必要となり、申請料は32,550円(税込み)になります。
また、床面積の半分以上を増改築している場合はこの制度は利用できないことをご承知ください。
保証の対象は、構造上の主要部分および雨水進入を防水する部分の欠陥です。
たとえば、床がかたむいてしまったり、雨漏りがあったら補償の対象になるということですね。
保証金額は、「補修見積もり金額-10万円」×95パーセント になります。

瑕疵担保責任制度

瑕疵とは、通常備えているだろう事が備わっていないことをいいます。
たとえば雨漏り、外から見ても分からなかったシロアリ被害などが上げられます。
ですから瑕疵担保責任というのは、物件に瑕疵があったのに気がつかないで売主が売ってしまい、その後買主が知ることになった場合、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。
民法において、この瑕疵責任は買主が瑕疵に気づいたときから一年以内なら売主に請求できることになっています。
またその瑕疵が補修が不可能なほどの状態の場合、売買契約の解除も可能です。
また、この瑕疵担保責任は通常、売買契約書の中で売主の責任を免除したり、賠償請求できる期間を短縮していることが多いので、かならず売買契約書において確認していただきたい項目ですね。

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