これに決めました!売買契約の手続き

質問

無事購入する中古物件が決まりました。
一生一度かもしれない大きな買い物。
手続きなど失敗しないようにするにはどうしたらよいですか?

答え

まずは、売買契約の手順からご説明しましょう。
購入する物件が決まり、相手との価格の話し合いもすんだら、待ちに待った売買契約となります。
たいていの場合、間に入っている不動産業者が売買契約書を作成します。
そして、契約を結ぶ前に必ず「重要事項説明書」が購入者に交付されることが、法律で義務づけられています。
というのも不動産と言う高額な買い物をするのにトラブルが起こらないようにするためにあり、宅地建物取引主任者が買主に対して説明することになっています。
そして説明が終わった後、内容を了解したとの意味で署名捺印をします。
これで書類のやり取りはすべてとなります。

重要事項説明書の内容

さて、売買契約をする前に交付が義務付けられている「重要事項説明書」に関してご説明しましょう。
その中には、トラブルが起こらないための大切なことが書かれています。
購入物件の代金、支払い方法、手付金、法令上の制限、契約の解除に関する事項、ローン特約、契約不履行に対しての説明が書かれてあります。
物件が中古マンションならば、共有部分の範囲、修繕積立金や管理費、駐車場の利用料なども書かれています。
通例、この重要事項説明書は売買契約書を取り交わす直前に交付されることが多いようです。
ですから、特に初めての場合であるならば不動産屋さんに、売買契約の一週間前くらいに入手できるよう依頼し、じっくりとその内容を確認し、疑問が残らないよう契約を進めたいものですね。

売買契約の解除について

ところで、散々探し回り、考え抜いて決めた物件でも、何らかのやむをえない理由で契約を解除しなければらないときがあります。
ですから事前に、解除についても知っておいていただきたい事項です。
解除については、重要事項説明書や売買契約書に書かれていますが、どのような内容か具体的に見てみましょう。

融資利用の特約(ローン特約)

通常の場合、不動産のような高額な買い物をする場合、住宅ローンを利用しますね。
ところが契約後、不測の事態で申請していた住宅ローンが、融資を受けられなくなる場合があります。
そのような場合、この特約がついていないと、融資が受けられなくても物件は購入しなくてはならなくなります。

危険負担による解除

購入を決めた物件が引き渡される前に、買主または売主のどちらにも原因のない理由(たとえば洪水・地震などの災害)で消失または破損した場合に適用される特約です。
買主に受け渡しが出来ないほど、物件が壊れてしまった場合において、契約を解除することができます。
しかし、補修をして引き渡し出来る状態になれば、その費用は売主の負担で引渡しが行われます。

手付け解除

履行の前に契約を解除しなければらない状況になってしまうのに備えて、契約書を取り交わすときに、手付金を買主が売主に支払います。
買主の都合で契約解除を申し出た場合、支払った手付金を放棄することによって解除することが出来ます。
また売主の都合で契約の解除を申し出た場合、買主から受け取った手付金を返し、それと同時に手付金と同じ金額を買主に支払うことで解除することが可能になります。

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