不動産広告の専門用語を教えて

質問

30代の主婦です。
最近よく新聞の折り込みチラシで、不動産情報の広告が入っていますが、細かい字がびっしりと並び、業界用語らしき熟語がいくつか並んでいます。
これらの不動産広告でよく使われている言葉と意味を教えてください。

答え

不動産広告を見ていただいた際、普段耳にしない言葉で、必ず使われている物と言えば、「建ぺい率」「容積率」「セットバック」という専門用語ではないでしょうか?
他にもまだまだありますが、土地の利用制限に関係する重要な用語ですので、ここでしっかりと覚えていただきましょう。

建ぺい率

敷地面積に対して、その上に建てられている建物の面積=建築面積(真上から建物を見た面積)の割合の事を指します。
建ぺい率は、用途地域ごとに、防火・風通し・避難路を考慮して決められています。
たとえば、建ぺい率60パーセントの土地であるならば、敷地面積が100㎡のときは60㎡まで建てることが出来ます。

容積率

敷地面積に対しての、建物の合計床面積の割合のことを指します。
この数字が大きいければ大きいほど、高い建物を建築することができます。
ですから、住宅の多い地域では容積率の規制は強く、商業地域では規制はゆるくなっています。
たとえば、敷地面積が100㎡のとき、一階が80㎡・二階が50㎡の二階建ての建物の容積率はいくつになるでしょうか?
一階と二階の合計床面積が、130㎡になりますので、130/100=容積率130パーセントになります。
中古物件購入の場合、以前から立っている建物だからといって合法であるかどうかは、わからないのです。
もし、建ぺい率や容積率を違反している場合は住宅ローンがうけられない場合があります。
実は日本において、自分所有の土地があるからといって、そこに好きなように家を建てることは法律によって禁止されているのです。
というのも、用途地域ごとに決められている建ぺい率は、地方公共団体において決められているからなのです。
ですから、中古住宅を購入しようと考えるのであれば、不動産屋任せにしないで、各自治体で購入できる都市計画図で、確認してみるのもよいでしょう。

セットバック

基本的に住宅には接道義務がさだめられており、4メーター以上の幅の道路に2メーター以上接していなければならないとされています。
というのも、道路に面してない建物があると、通行の邪魔になったり、火事や地震等の天災の際に、避難路の妨げになってしまうからです。
しかし、やはり現実には4メーター未満の道路はあります。
そういった場合、法律により道路としてみなすことになっており、「みなし道路」もしくは「二項道路」といわれています。
みなし道路に面した土地では、新しく物件を建てる場合、またはリフォームする場合、道路の中心から2メーター以上はなした境界線から建てることになります。
もし道路の片側が崖や河川であった場合も、道路の崖や河川側の道路の端から4メーター以上はなしたところからしか建てることができません。
ですから、これにあたる中古物件は広告に出す際にかならず、「セットバックあり」との表示が必要になります。
このセットバックの規制は、門・塀に関しても規制が及び、建ぺい率や容積率の計算に入れることが出来ないので、敷地のわりに小さな建物しか建てることができません。
ですから中古物件の購入時にセットバックがある場合、特に注意して物件を見ていただきたいと思います。

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